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건설사 미입주 리스크, 준공 후 잔금 미납 자금난
데일리임팩트
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건설업계의 자금 회수를 가로막는 위험 요인이 미분양에서 미입주로 옮겨가고 있다. 분양을 마치고 공사를 끝낸 사업장에서도 수분양자의 잔금 납입이 지연되면서 건설사가 공사대금을 제때 회수하지 못하는 사례가 늘고 있어서다. 준공 이후에도 미수채권이 장기간 남으면서 건설사의 운전자금 부담을 키우는 요인으로 작용하고 있다.
24일 나이스신용평가에 따르면 유효 신용등급을 보유한 21개 건설사의 분양사업장 미수채권은 약 17조7000억원으로 집계됐다. 이 가운데 준공 현장에 묶여 있는 미수채권은 7조6000억원으로 전체의 43%를 차지했다. 특히 준공 후 6개월이 지난 사업장에서도 약 3조2000억원의 미수채권이 남아 있는 것으로 나타났다. 통상 입주지정기간이 2~3개월인 점을 감안하면 준공 이후에도 상당 기간 공사대금 회수가 지연되고 있는 셈이다.
권준성 나이스신용평가 기업평가본부 책임연구원은 “시공사의 자금 회수 완결은 준공 자체가 아니라 대부분 수분양자의 잔금 납입을 통해 이뤄진다”며 “분양이 완료된 사업장이라도 입주가 지연되면 잔금 유입이 멈추고 미수채권 상당 부분이 준공 이후에도 잔존하게 된다”고 설명했다.
분양률과 실제 입주율 사이의 격차에서도 이 같은 현상이 확인된다. 나이스신용평가가 21개 건설사의 2024~2025년 준공 사업장 138곳을 분석한 결과 저위험 지역의 평균 분양률은 94.9%였지만 입주율은 86.5%에 그쳤다. 중위험 지역 역시 분양률 92.6%에 비해 입주율은 82.1%로 낮았다. 고위험 지역은 분양률 93.8%, 입주율 81.6%로 격차가 더욱 컸다.
분양 자체는 완료됐더라도 실제 잔금을 치르고 입주하는 단계에서 차질이 발생하고 있다는 의미다. 특히 지역 주택시장 여건이 좋지 않을수록 분양률과 입주율 사이의 간극이 확대되는 것으로 나타났다.
잔금 마련에 어려움을 겪는 수분양자가 입주를 미루는 것이 주요 원인이다. 보고서가 인용한 주택산업연구원의 올해 7월 조사에 따르면 미입주 사유로는 기존 주택 매각 지연이 37.0%로 가장 많았다. 잔금대출 미확보가 31.5%, 세입자 미확보가 16.7%로 뒤를 이었다.
권 연구원은 “분양 단계에서는 마케팅 활동과 시공사의 금융 지원으로 분양률을 높일 수 있지만 입주 단계에서는 수분양자 개인의 자금조달 여력과 주택시장 여건에 영향을 받는다”며 “잔금 이행은 사업주체의 자체적인 노력만으로는 통제하기 어려운 영역”이라고 분석했다.
문제는 공사대금 회수 지연이 건설사의 현금흐름 악화로 직결된다는 점이다. 별도로 집계한 주요 11개 건설사의 2024년부터 올해 상반기까지 누적 영업현금 순유출액은 5조4000억원에 달했다. 매출액 대비 운전자금 부담도 2021~2023년 연평균 25% 안팎에서 올해 상반기 35.3%까지 상승했다.
과거에는 일부 사업장의 잔금 회수가 늦어지더라도 신규 사업장에서 유입되는 선수금과 중도금으로 자금 공백을 메울 수 있었다. 하지만 2022년 이후 주택 착공이 급감하면서 신규 사업을 통한 자금 유입 기반마저 약해졌다.
결국 건설사의 운전자금 부담이 단순히 공사 과정에서 발생하는 일시적인 투입·회수 시차를 넘어 준공 이후에도 지속되는 구조적인 회수 지연 문제로 바뀌고 있다는 분석이다.
권 연구원은 “준공 물량 소화를 통해 현금흐름이 개선돼야 할 구간에서 오히려 저하됐다”며 “운전자금 부담이 일시적인 투입과 회수의 시차가 아닌 구조적인 회수 지연의 문제로 변화했다”고 진단했다. 이어 “분양률과 함께 입주율, 사업장 소재 지역의 거래 여건을 검토해야 실질적인 회수 위험을 판단할 수 있다”고 덧붙였다.