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내국인은 대출 막혀 우는데... 불법으로 서울 30억 넘는 부동산 쓸어 담는 외국인들
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전체적인 조사 규모는 과거에 비해 축소됐으나 서울 지역과 30억원 이상의 초고가 부동산 시장에서는 위법 의심 통보 건수가 1년 만에 2배 이상 폭증했다.
국적별로는 중국인이 위법 의심 사례의 절반가량을 차지했고, 이들의 국내 토지 보유 규모와 공시지가 역시 큰 폭으로 증가했다.
정부가 거래허가구역 지정 조치를 취했으나, 내국인에게 엄격하게 적용되는 대출 규제의 사각지대를 이용해 해외 자금을 조달하는 외국인들과의 역차별 및 형평성 문제가 심화하고 있다.
국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김종양 의원이 15일 국토교통부로부터 제출받아 분석한 국정감사 자료에 따르면 서울 지역 내 외국인 부동산 이상거래 통보 건수는 2024년 64건에서 지난해 135건으로 대폭 늘어났다.
불과 1년이라는 짧은 기간 동안 서울 내 외국인 위법 의심 거래가 2배 넘게 급증한 것이다.
금액대별로 세분화해 살펴보면 초고가 부동산에 집중된 현상이 더욱 뚜렷하다.
매매 가격이 30억원 이상인 부동산 거래에서 관계기관에 통보된 건수는 2024년 29건에 불과했으나, 지난해 62건으로 배 이상 늘어났다. 10억~30억원 사이의 부동산 거래에서도 통보 건수는 2024년 18건에서 지난해 28건으로 증가세를 기록했다.
여기서 언급되는 이상거래란 거래대금의 출처나 자금조달 과정 등에서 비정상적인 징후가 포착돼 행정당국의 조사 대상으로 우선 선별된 거래를 의미한다.
당국은 대상을 조사하고 해외자금 불법반입이나 편법증여 거짓신고 등 위법 행위가 의심될 경우 관계기관에 공식 통보해 후속 조치를 의뢰한다.
주목할 점은 서울 지역과 고가 부동산 거래에서 외국인의 이상거래 통보 건수가 늘어났음에도 정부의 전체 조사 규모 자체는 축소됐다는 사실이다.
외국인 이상거래 조사 건수를 연도별로 보면 2023년 1392건에 달했던 규모는 2024년 557건으로 급감했다. 지난해에도 605건에 그쳤다.
이처럼 전체 조사가 크게 줄어든 상황 속에서도 서울 내 거래와 30억원 이상 초고가 거래의 통보 건수가 각각 2배 넘게 늘어났다는 것은 외국인들의 불법적 자금 운용이 특정 지역 고가 자산에 고도로 집중되고 있음을 시사한다.
위법이 의심돼 통보된 외국인 이상거래 전체 사례를 국적별로 분류해 보면 중국인의 비중이 압도적이다. 지난해 국적별로 집계된 통보 건수 총 383건 가운데 중국인과 관련된 거래는 184건으로 나타났다.
이는 전체 통보 건수의 48.0%에 달하는 수치로 절반에 육박한다. 중국인의 뒤를 이어서는 미국인이 107건을 기록하며 두 번째로 많은 위법 의심 사례를 남겼다.
위법 의심 거래뿐만 아니라 외국인이 합법적으로 소유하고 있는 국내 토지의 규모도 우상향하고 있다.
외국인이 보유한 국내 토지의 전체 필지 수는 2021년 말 16만 7725필지로 집계됐으나, 지난해 말 19만 9003필지로 늘어났다. 18.6% 증가한 수치다.
이 중 중국 국적자가 보유한 토지의 증가세가 두드러진다.
중국인이 보유한 국내 토지는 2021년 말 6만 4171필지에서 지난해 말 8만 5237필지로 늘어나며 32.8%의 증가율을 보였다.
해당 토지들의 공시지가 총액 역시 2021년 말 3조 2845억원에서 지난해 말 4조 3033억원으로 31.0% 증가해 자산 가치 상승이 이뤄졌다.
외국인 부동산 매입이 확산하자 정부는 대응책 마련에 나섰다.
정부는 지난해 8월 수도권 내 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 전격 지정했다.
정부 발표에 따르면 해당 구역 지정 조치 이후 수도권 내 외국인 주택 거래량은 27% 감소하는 효과를 거뒀다.
그러나 최근 내국인을 대상으로 한 대출규제가 대폭 강화되면서 외국인과의 자금조달 형평성 문제가 뇌관으로 떠올랐다.
내국인은 부동산 매입 시 엄격한 대출 제한을 받지만 외국인은 자국이나 해외에서 자금을 조달해 국내로 들여올 수 있다.
외국인은 국내 대출규제의 영향을 상대적으로 덜 받거나 회피할 수 있어 내국인과의 자금 동원력에서 심각한 불균형이 발생한다.
김 의원은 "외국인 이상거래 조사 규모는 제자리인데 위법 의심 사례는 서울과 초고가 거래로 빠르게 옮겨가고 있다"며 "정부가 감시망은 그대로 둔 채 내국인만 대출과 세금으로 옥죄는 사이 외국인 고가 매입은 사실상 방치되고 있다"고 지적했다.
현행법상 외국인이 토지거래허가구역 내 부동산을 매입하려면 계약 전 지자체로부터 취득 허가를 받아야 하며 무허가 거래 시 징역이나 공시지가의 30% 이하 벌금에 처해진다.
금융 규제 측면에서 내국인은 총부채원리금상환비율(DSR)과 주택담보대출비율(LTV)의 엄격한 적용을 받아 한도가 제한된다. 반면 해외 자본을 현금으로 반입하는 외국인은 이 규제에서 자유롭다. 대출 규제가 촘촘해질수록 외국인에게는 초고가 부동산을 선점할 기회가 제공된다는 지표가 누적되고 있는 셈이다.