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[D-피플라운지] “다 지켰더니 혜택 없애고 집 팔라고”…아파트 등록임대, 정부에 ‘뒤통수’
데일리안
0계약갱신권·토허제·재건축 규제에 매각도 어려워
여권서도 ‘원복’ 주장…“임대 공급·임차인 주거안정 위한 원칙”
정부가 아파트 매입임대에 대한 과세특례 축소·폐지를 추진하는 가운데 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 정책의 부담이 임차인에게 전가될 수 있다고 우려했다.
정부는 최근 국회에 제출한 세제개편 수정안에 조정대상지역 아파트 등록임대사업자의 양도소득세 과세특례를 축소·폐지하는 방안을 수정 없이 반영했다.
의무임대기간이 종료된 매입임대 아파트는 내년 말까지 매도해야 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대 혜택을 누릴 수 있다. 오는 2028년에는 혜택이 축소되고, 2029년에는 폐지된다.
성 회장은 단기적으로 일부 임대주택이 매매시장에 매물로 나올 수 있지만, 장기적으로는 수도권 전월세 물량이 감소하면서 월세화와 임대료 상승을 부추길 가능성이 크다고 지적했다.
그는 “단기적으로 일부 매물이 매매시장에 나올 수 있지만, 수도권 전세 매물 감소와 월세화, 임대료 상승이라는 더 큰 비용을 치를 수 있다”며 “무엇보다 등록임대주택은 시세보다 훨씬 저렴한데, 이런 주택이 사라지면 기존 임차인은 주거비 부담이 급격히 가중되거나 주거 하향이동을 선택할 수 밖에 없다”고 주장했다.
그동안 의무 사항을 모두 이행한 임대사업자들이 양도세에 대한 과세특례를 누릴 시점에 정부가 이를 번복한 셈이다.
성 회장은 “등록임대사업자는 장기간 의무임대기간 준수, 임대료 증액 제한, 임대차계약 신고, 임대보증금보증 가입 등 주거안정을 위한 여러 공적 의무를 부담했고 이를 위반하면 세제상 불이익까지 감수했다”고 지적했다.
이어 “의무를 이행하는 대가로 양도소득세 중과배제와 장특공제 등 과세특례를 약속했는데, 수년간 모든 의무를 이행한 뒤 이제 와 일정 기한 안에 주택을 처분하지 않으면 특례를 적용하지 않겠다는 것은 정책 신뢰를 심각하게 훼손하는 것”이라고 말했다.
정부가 정한 기한에 맞춰 주택을 매각하기 어려운 현실적인 문제도 제기했다.
임차인의 계약갱신요구권 행사와 토지거래허가구역 지정, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등이 맞물리면 임대사업자가 처분을 원해도 거래가 불가능할 수 있다는 설명이다.
그는 “의무임대기간이 끝나도 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 이를 거절하기 어렵다”며 “임차인이 거주하는 상황에 세제상 기한에 맞춰 주택을 매도하려면 임차인을 내보내거나 임차인이 있는 상태에서 매수인을 찾아야 하는데 토지거래허가구역 지정 등 규제와 상충해 쉽지 않다”고 주장했다.
또 “투기과열지구 내 재건축 사업은 조합이 설립되면 조합원 지위 승계가 제한돼 임대인이 주택을 매도하려고 해도 거래가 불가능하다”며 “단순히 ‘기한 안에 팔면 된다’고 보는 것은 현장의 현실을 반영하지 못한 것”이라고 덧붙였다.
이언주 더불어민주당 의원은 지난 3일 ‘임차인 주거 안정을 위한 등록임대제도 토론회’를 열고 “정책이 잘못됐다고 판단되면 비판받을 때 후퇴할 수 있는 용기가 필요하다”고 언급했다.
이에 성 회장은 개정된 세제를 제도 시행 이후 신규 등록하거나 취득한 주택부터 적용하고, 기존 등록임대주택에는 종전 규정을 적용해야 한다고 주장했다.
그는 “정책 유불리를 떠나 국가가 국민과 한 약속을 지켜야 한다는 원칙은 여야가 다를 수 없다”며 “개정 규정은 시행 이후 새로 등록하거나 취득하는 주택부터 적용하고 기존 등록임대주택에는 종전 규정을 적용해야 한다”고 강조했다.
이어 “의무임대기간 종료일이나 자동말소일로부터 최소 5년 이상 실질적인 처분기간을 보장해야 한다”며 “계약갱신요구권 행사로 임대차가 계속되거나, 정비사업 등으로 처분할 수 없는 주택은 제한이 해소된 날부터 충분한 매각기한을 부여해야 한다”고 제안했다.
협회는 세제개편안이 수정 없이 시행될 경우 법적 대응에 나서는 방안도 검토하고 있다.
성 회장은 “위헌 여부를 당장 단정할 수는 없지만 조세, 헌법 전문가들과 세법 개정의 헌법상 신뢰보호원칙 위반, 소급과세 논란, 재산권 침해, 과잉금지원칙 위반 여부 등을 살펴보고 있다”며 “최종 개정 내용이 확정되면 헌법소원, 위헌법률심판 제청 신청, 행정소송 등 가능한 모든 절차를 검토하겠다”고 말했다.
장기적으로는 정권에 따라 반복적으로 바뀌는 임대차 정책을 개선하고 민간임대가 공공임대를 보완할 수 있도록 관련 제도를 일관성 있게 설계해야 한다고 강조했다.
그는 “임대사업은 장기적인 계약관계인데, 세금·대출·보증·임대료 규제가 정권마다 반복적으로 바뀌면서 비용과 권리를 예측하기 어려워졌다”며 “임대인이 정책을 신뢰하지 못하면 신규 공급이 줄거나 임대료에 리스크가 반영되고, 그 피해는 결국 임차인에게 돌아간다”고 말했다.
그러면서 “약속한 과세특례를 지키는 것은 임대인에게 특혜를 주는 것이 아니라, 국가가 약속을 지키고, 민간임대 공급과 임차인의 주거안정을 지속시키기 위한 최소한의 원칙”이라며 “민간임대가 공공임대를 보완하도록 세제·금융·보증제도를 함께 설계해야 수도권 임대차시장을 안정시킬 수 있다”고 강조했다.
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