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서울 외곽 아파트 매물 급소진, 대출 규제와 전세난 영향
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지난해 10·15 대책으로 25억 원 이상 고가 주택의 대출 한도는 2억원으로 묶인 반면, 15억 원 이하 주택은 여전히 주택담보대출(LTV) 한도가 상대적으로 넉넉히 유지돼 최대 6억원까지 가능해 자금 부담이 낮은 중저가 단지로 실수요가 집중됐다. 특히 실거주 의무까지 더해지면서 매수 가능한 수요층이 제한된 상태다.
이에 자기 자본이 부족한 경우나 생애 최초 구매자들이 대출을 최대한 활용해 서울 내에 진입할 수 있는 현실적인 마지노선이 외곽지역의 중저가 단지들인 셈이다.
정책 영향도 있다. 양도세 중과 유예로 매물은 늘었지만, 실수요가 ㅈ으가한 지역과 그렇지 못한 지역으로 갈린다. 외곽에서는 매물증가가 거래로 이어진 반면 강남권에서는 매물만 쌓이는 구조가 형성됐다.
실제 지난달 기준 외곽지역 매물 흡수율은 107.1%로 신규매물뿐 아니라 재고까지 함께 소진되는 양상을 보였다. 반면 같은 기간 핵심4구(강남3구+용산구)는 16.6%에 그쳤고, 재고 회전율도 외곽(9.55%)이 핵심4구(2.31%)보다 4배 이상 높았다.
지역별로 살펴보면 강북구와 종로구는 흡수율이 200%를 넘어서며 신규매물을 넘어 재고까지 빠르게 소진되는 흐름을 보였고 중랑·구로·강서구 등도 100%를 크게 웃돌았다. 한강벨트인 △양천구(54.4%) △영등포구(50.7%) △마포구(46.3%) △동작구(44.0%) 등은 강남권에 비해 상대적으로 거래가 활발했지만 외곽권역처럼 재고까지 소진되는 수준에는 이르지 못했다.
전세시장도 영향을 미치고 있다. 토지거래허가구역 지정과 다주택자 세금·대출 규제로 전세 매물이 급감하면서 실수요자가 매수로 돌아서는 추세다.
지난 28일 매일경제 보도에 따르면 지난 20일 기준 서울 500가구 이상 단지의 전세 매물 현황과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 이달 아파트 매매 계약 자료를 분석한 결과, 전세 0~2건에 그친 단지가 많은 자치구일수록 매매 거래도 늘어나는 경향을 보였다.
전세 매물이 0~2건에 그친 단지는 노원구가 63곳으로 가장 많았다. 이어 △성북구(40곳) △구로구(36곳) △강서구(27곳) △송파·마포·동대문구(25곳) 등 순이었다. 이들 지역은 매매 거래가 활발한 지역과 상당 부분 일치했다.
실제 이달 아파트 매매 거래는 노원구가 420건으로 가장 많았고, △강서구(224건) △송파구(205건) △중랑구(203건) △구로구(192건) △성북구(185건) 등이 뒤를 이었다. 전세 매물 0~2건 단지 수 상위권과 매매 거래 상위 10개 자치구를 비교하면 7곳이 겹쳤다.
전세 품귀 현상에는 대단지도 포함됐다. 전세 매물이 0~2건에 그친 500가구 이상 단지 441곳 중 1000가구 이상 대단지는 121곳으로 27.4%를 차지했다. △서대문구 DMC래미안e편한세상(3293가구) △강동구 고덕리엔파크3단지(2283가구) △동대문구 장안현대홈타운1차(2182가구) △관악구 관악푸르지오(2104가구) 등은 초대형 단지인데도 전세 매물이 0건으로 집계됐다.
아울러 전세 품귀 현상이 두드러진 지역에선 전셋값 상승률도 높게 나타났다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난 20일까지 노원구 아파트 전셋값은 3.47% 올라 지난해 같은 기간 상승률(0.47%)의 7배를 웃돌았다. 성북구는 지난해 같은 기간 0.23% 하락했지만 올해는 3.56% 뛰었다.
하반기에도 전세 품귀 현상이 이어지면 일부 지역에선 매매 수요가 증가하고 매매 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 노원과 성북구 등에서 전세 매물 축소가 매매 수요 증가로 이어지면서 매매 가격이 상승한 패턴이 시작됐다는 분석이다.
이에 전문가들은 “자금 여력이 있는 실수요자라면 서울 외곽이라도 역세권·신축·지역 대장주 단지는 매수를 검토할 만하다”며 “가격이 단기간에 오른 만큼 세제 개편이나 겨울 비수기 등 매물이 나오는 시점을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.
서울 외곽지역에 매수세가 몰리며 가격이 급등하는 양상이다. 지난 9일 한국부동산원에 따르면 지난달 다섯째 주 기준 관악구(0.26%), 구로구(0.24%), 노원구(0.24%) 등 서울 외곽 지역은 서울 아파트 평균 상승률인 0.12%의 두 배가 넘는 가파른 오름세를 기록했다. 반면 강남구(-0.22%), 서초구(-0.02%), 송파구(-0.01%) 등 강남권 상급지는 일제히 하락세를 유지하고 있다.
서울 외곽 지역 주요 단지에서는 연일 억대 신고가가 속출하고 있다. 구로구 신도림동 '신도림우성5차' 전용 79㎡는 지난달 5일 11억5000만 원에 신고가를 기록하며 전년 최고가(8억9000만 원) 대비 2억6000만 원(29.2%) 급등했다. 또 관악구 봉천동 '관악푸르지오' 전용 84㎡(10억5000만 원→13억1000만 원), 노원구 월계동 '동신아파트' 전용 71㎡(6억1000만 원→8억5000만 원) 등도 연달아 직전 고점을 갈아치웠다.
상급지 가격이 주춤하면서 아파트 가격 양극화는 완화되는 추세다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 5분위 배율은 6.8로 전월(6.9) 대비 0.1배 낮아졌다.
5분위 배율은 아파트 상위 20%의 평균 매매가격을 하위 20%의 가격으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 가격 격차가 크다는 의미다. 서울 아파트 5분위 배율이 하락한 것은 2021년 9월 이후 4년7개월 만이다.
서울발 매수세가 유입되면서 경기권의 집값도 오름세를 보이고 있다. 지난달 5주 차 기준 경기 용인시 수지구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.36% 올라 수도권 상승률 1위를 기록했으며, 화성 동탄구(0.34%), 용인 기흥구(0.32%) 등 지역도 일제히 큰 폭의 오름세를 보이고 있다.
업계에서는 서초·강남권 접근성이 우수한 경기 남부지역을 비롯해 마포·은평구 등 서울 서북권과 맞닿은 고양시, 노원·강동 생활권을 공유하는 남양주 등 서울 인접 지역들이 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되며 시장 활성화를 주도하고 있는 것으로 분석하고 있다.
KB부동산에 따르면 경기도 과천시 지난달 매매 평균가는 22억3889만 원으로 전년 동월 집계된 19억9616만 원 대비 2억 원 넘게 상승했다. 같은 기간 경기도 성남시는 약 2억6000만 원, 하남시는 약 1억5000만 원 증가한 것으로 나타났다.
해당 지역들은 '준강남'으로 불릴 만큼 서울 강남권과 인접해 있으며, 안정적인 주거 선호 영향으로 인기를 끌고 있다. 교통 편의성과 생활권 공유 효과가 자산 가치 상승 기대감도 높이고 있다는 평가가 나온다.