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공동명의로 투자.매입한 부동산의 장점과 단점[성호건의 전지적토지관점]
스포츠서울
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[스포츠서울] 최근 부동산 공동매입 플랫폼이 늘고 가족 혹은 지인들과 함께 부동산에 투자하거나 매입하며 직·간접적으로 건물주 혹은 부동산 소유권자가 되는 경우가 늘어났다. 혼자서는 매입하기 어려운 무거운 금액과 이자, 예상치 못한 비용발생의 리스크를 분산시킬 수 있는데다 양도세나 임대소득세 절감 등 추가 장점들이 있어 혼자보다는 함께 투자하려는 분명한 니즈가 발생하는 것이다. 건물 공동매입은 세금이나 지분등기(공유) 등 법적 테두리 안에서 벌어지는 것 외에도 실제 상황에서 벌어지는 여러 장·단점이 있다.

역시 가장 큰 장점은 소유 욕구를 충족하면서도 현금 리스크를 분산시킬 수 있다는 것이다. 양도세 절감 효과도 있다. 양도세는 크게 기간별과 양도차익 구간별로 세금을 부과하게 되는데 양도차익 구간에 따라 현재 기본세율 6%~42% 나뉜다. 여기서 조정대상지역내 다주택자 여부에 따라 그 세율 및 구간은 더 커진다. 또 내년이 되면 기간에 따른 기준 및 기본세율이 더 상승한다. 압박이 강한 양도세이기 때문에 공동명의로 돼있으면 이 구간 역시 분산시킬 수 있다. 예를 들어 현재 과세표준 8800만원~1억5000만원 이하의 구간은 35% 기본세율을 적용 받는데 공동명의로 매입했다면 각자의 지분에 따라 양도세가 각각 부과되므로 이 보다 낮은 6~24%세율 구간으로 들어갈 수 있다.

종합부동산세(종부세)는 양도세와는 달리 상황에 따라 장점이 될 수도 있고 단점이 될 수도 있다. 큰 틀에서만 본다면 종부세는 과세표준 공제 측면에서 n분의 1로 나눌수록 그만큼 공제액이 늘어 난다고 볼 수도 있다. 다른 소유한 주택 없이 한 주택을 매입한다고 했을 때 1가구 1주택자의 단독소유 시 종합부동산세 공제액은 9억원이다. 즉 9억원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 반대로 2명의 공동명의로 매입하면 각각 6억원까지 공제된다. 즉 두 사람이 소유한 주택이 매입한 주택 하나라고 가정했을 때 인당 6억원씩 공제받아 최대 12억원을 공제받는 효과가 있다. 이 외에 양도세처럼 과세표준에 따라 적용 받는 세율을 낮출 수도 있지만 변수가 많으니 자신의 상황에 맞게 전문가에게 상담받기는 것이 좋다. 임대소득에 따른 종합소득세(종소세)는 개인에 따른 인별과세이기 때문에 공동명의와 지분을 잘 활용하면 단독 매입해서 소득을 모두 자신이 가져갈 때보다 과세구간을 유연하게 만들 수 있다.

문서적으로 접근하기 어렵고 현실적으로 많이 발생하고 있는 단점들도 있다. 먼저 이익의 감소다. 종소세처럼 인별과세를 비롯해 세율구간을 나눌 수 있다는 것은 그만큼 수익을 적게 가져간다는 얘기이기도 하다. 종소세나 종부세 등은 공동명의나 단독명의 개념과 상관없이 개인이 소유한 모든 부동산과 종합적인 소득수준에 대해 세금을 부과받기 때문에 매입하고 운영소득을 얻는 데 있어서 각각 개인적인 차원에서 접근해야한다. 오히려 혼자 부동산을 잘 운영했을 때보다 이익은 감소하고 세금은 많이 내게 될 수도 있다.

가장 많이 일어나는 문제는 의견 합치에 대한 것이다. 아무리 친한 사이고 문서로 깔끔하게 정리를 해놨다고 해도 공동명의를 한 순간 가장 크게 짊어져야 하는 것이 ‘사람 리스크’다. 공동명의는 본인의 상황에 따라 부동산을 쉽게 사고 팔지도 못한다. 부동산의 가장 큰 리스크 중 하나가 묶일 수 있다는 것인데 이를 더 크게 만드는 부작용을 낳을 수 있다. 토지의 경우 합의에 의해 각자 분할을 해 개별등기로 바꾸면 다행이지만 이 또한 만만치 않다. 부동산 가격이 올라도 문제다. 사업 방향에서 부딪힐 수 있기 때문이다. 소송까지 간 경우도 있고 친했던 이들이 서로 얼굴도 보지 않는 사이가 되기도 한다.

공동매입은 막연하게 시도하기 보다는 공동창업을 한다는 생각으로 접근하는 게 현명하다. 비용적으로나 노동적으로 서로 기댈 수 있고 리스크를 분산시킬 수 있다는 분명한 장점이 있지만 문서 앞에 사람이 있다는 것을 명심해야 한다. 공동매입은 단순 부동산을 사는 것이 아니라 각자 서로의 마음도 함께 사야 하는 것이기 때문이다.

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